대체로 바로 자동 공제된다고 보기는 어렵습니다. 임대차보증금은 임대차가 끝난 뒤 임대인이 부담해야 할 의무와 세입자의 미지급 차임을 서로 계산해 정리하는 성격이 강합니다. 따라서 월세가 밀렸다고 해서 임대인이 임의로 통장에서 꺼내 쓰듯 처리하는 방식은 바람직하지 않습니다.

중요한 것은 연체 사실과 정산 시점입니다. 계약이 계속되는 동안에는 지급 독촉과 합의가 먼저이고, 종료 단계에서는 보증금에서 미납 월세, 원상복구비, 손해배상 등을 순서대로 정산하게 됩니다.

임대인이 보증금에서 월세를 반영하려면 최소한 세 가지를 확인하셔야 합니다. 첫째, 월세가 실제로 미납되었는지. 둘째, 그 미납이 계약서상의 납부일과 맞물리는지. 셋째, 차감하려는 금액이 실제 채권 범위 안에 있는지입니다. 이 과정에서 은행 이체 내역, 문자, 카카오톡, 월세 입금 확인표가 모두 중요한 자료가 됩니다.

실무에서는 순서가 매우 중요합니다. 먼저 연체 사실을 안내하고, 그다음 지급 기한을 명확히 적어 두는 것이 좋습니다. 이후에도 납부가 이루어지지 않으면 계약 해지 가능성을 검토하고, 종료 시점에는 보증금에서 미지급 월세를 정산합니다.

• 첫 단계문자나 통화만으로 끝내지 말고, 날짜와 금액이 남는 방식으로 안내하셔야 합니다.
• 두 번째 단계반복 연체라면 계약 해지 사유에 해당하는지 검토하고, 단순 독촉과 구분해 대응하셔야 합니다.
• 세 번째 단계임대차 종료 후에는 보증금에서 월세와 수선비를 각각 나누어 계산하는 것이 분쟁을 줄입니다.
• 네 번째 단계보증금이 부족하면 추가 청구나 별도 절차를 고려해야 합니다.

가장 먼저 확인할 부분은 계약서 특약입니다. 월세 납부일, 연체 시 조치, 보증금 정산 방식이 적혀 있는지 살펴보셔야 합니다.특약이 있더라도 법과 충돌하면 우선 적용되지 않을 수 있습니다. 그래서 계약서만 믿기보다 실제 납부 기록까지 함께 보시는 편이 좋습니다.